随着房地产市场的发展，住房供给逐步由最初的一级开发商供应转变为一级开发商、和个人存量房供给方式，部分房屋所有人将所二手房投入二级市场进行交易。但因为二手房交易环节、市场参与机构多，并且交易时会产生一定的交易佣金和交易税金和费用，50%以上出售者房屋处于抵押状态，出售时需要需另行支付1.5-3%的赎楼成本，总的来讲二手房交易费用和税金高达房屋交易总价的5-10%不等，加之高额的赎楼成本已经严重影响到国内二手房市场交易。为有效降低二手房交易成本，国家自然资源部、银保险监会于2023年3月联合下发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然发［2023］29号文件）。随后西安市自然和规划局、住房和城乡建设局、陕西银保监局、住房公积金中心联合下发《西安关于推行存量房（二手房）“带押过户”的通知》，对“带押过户”的业务范围、具体流程、分步实施、职责分工、工作要求做了详细说明，为西安市“带押过户”提供了详尽可行的政策依据。
但据统计，西安市2023年仅有10余家银行完成约100多单“带押过户”交易，其累计带押金额在1亿多元，2024年1-8月各地区、银行月均“带押过户”业务量明显低于2023年同期水平，市场认知度呈衰减趋势。近年来西安市城六区二手房交易量占比呈逐年递增态势，2023年全市总交易98723套，2024年1-8月交易65019套的情况下，西安市通过“带押过户”方式办理交易的仍然呈数量偏少、成交量偏低等现象，远未达到四部门发文通过“带押过户”促进房地产再交易的政策预期效果。
一是交易范围受限。西安市城六区、开发区范围内已经办理抵押登记的不动产在存量房（二手房）交易过程中，无需先还清贷款解除抵押再办理过户转移，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务。西安市现有11区两县，通知仅有城六区、长安区、扈邑区客户可以使用“带押过户”政策，其他区域无法享受该项政策福利。二是交易流程复杂。目前西安市各交易服务中心办理“带押过户”的购审、网签需要在指定的办理大厅完成，过户需要在指时间、指定的交易办理大厅完成且有办理户数限制，很大程度上不利于买卖双方、经纪服务、银行的工作开展。三是产品单一。目前西安市仅能办理同一家银行的二手房商业按揭贷款的“带押过户”，公积金贷款、组合贷款、抵押贷款和不同银行的“带押过户”等均无法办理。四是银行和公积金管理中心重视不够。最早试点走流程是建设银行后来其他银行陆续跟进，目前西安市能承接该项业务的银行10余家，虽然政府主管多次召开协调动员会，大部分银行把办理“带押过户”视为形象工程，个别银行还停留在观望中没有实现脱零。而省市公积金中心目前还没有关于公积贷款、组合贷款“带押过户”的实施操作意见。五是相关宣传力度弱。普通百姓对“带押过户”利民政策不太了解，加之二手房交易是一种低频次的经济行为，官媒和市场参与机构宣传力度太弱，不利于政策的落地。六是相关经纪机构认识不足。目前80%二手房交易通过房屋经纪机构完成，由于大部份经纪机构均不同程度参与“赎楼垫资”，此项政策实施影响他们的既得利益，在经纪服务过程中不推荐或阻碍出售人使用“带押过户”。为更好的服务提升“带押过户”政策实施，提高政务服务便民利民服务水平，充分调动市场各方积极推动“带押过户”利民政策的落地，促进西安市内二手房交易，特建议如下：一是扩大政策覆盖面。西安市内全面实施“带押过户”，城六区已经过两年的运营，可以放开适用范围西安市全面实施，将政策红利普惠化，便民化。二是简化交易流程。西安市所有的交易大厅均开放办理“带押过户”业务，条件允许情况下可以设置“绿色通道”，“带押过户”办理不再受限定日预约，办理户数限制，实现购审、网签、资金监管、过户一站式服务。三是丰富相关产品。尽快落实公积金、组合贷款、抵押贷款房屋的“带押过户”，上述几类贷款占房产抵押的50%以上。同时各银行要积极探索跨银行之间的“带押过户”，产品丰富和多样化，更能实现政策的普惠性。四是督促银行和公积金中心加紧落实。各银行、各级公积金管理中心要将这一惠民政策认真贯彻，银行要有高效的业务管理体系支持“带押过户”开展，各公积金中心也要研究具体的操作办法尽快落实公积金贷款、组合贷款的“带押过户”。五是加大相关宣传力度。西安市各房管局交易中心、各银行营业大厅、各公积金管理中心均可以通过各种不同形式加大宣传“带押过户”，政策的宣传可以让更多有抵押房屋的出售人知道这一利民便民的好政策，提高惠民政策普及度，大幅降低交易费用，促进二手房交易顺畅。
六是提升房屋经纪机构相关政策认知。房屋经纪机构受住建局的业务管理，西安市房地产中介行业协会对行业进行规范，主管部门和协会要引导企业提高认识和站位，专注主业服务交易为中心，积极宣传推广“带押过户”，在房屋成交过程中将这一惠民政策告诉出售人，帮助他们降低二手房交易成本，促进二手房成交量，实现二手房市场平稳发展。
